在 2023 年，在父母的帮助下，有机会考虑人生的第一套房子，买房是人生一大事，由此做了相当多的功课，仅以此文记录我在住进心仪房子的点点滴滴

本文会涵盖从什么基础都没有的小白选房子到装修入住的点点滴滴，部分内容有较强的地区或个人属性，可适当跳过

1. 买房基础概念

1.1. 容积率

$容积率=总建筑面积/可建设用地面积$

所以，容积率越小舒适度越高，可以理解为小区公共区域面积宽广，洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间

1.2. 学铁商

学铁商是学位、地铁、商业的缩写，是衡量一个楼盘价值的重要参考因素

学铁商是开发商无法保障的，所有销售嘴里的规划都不可信，因为学位是教育局划定，地铁是多轮审批，商业是无法预测的

学铁商需要综合多个因素来判断，包括去住建局看城市规划图、咨询教育局、亲自在楼盘附近体验一下生活配套

1.3. 户型

得房率、公摊面积，我们是没有办法知道确定的数值，这里面猫腻很多，比较靠谱的参数是开间

规划小区的时候，建筑师优先考虑把总建筑面积做到最大值，以方便开发商赚到最多的钱，而不是如何让房子住的舒服

例如下图，就是完全不包含任何信息的户型图，这种图参考信息约等于无

每个房间的开间、进深都标注出来。（尺寸是含墙体的，不是净尺寸）

最好的是下面这种类型的户型图

如果要住的舒服，对于开间可以参考下述表格

进深也比较重要，因为开间和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于 1~1.5之间

北方住宅进深比南方大一些。北方总进深 13、14m 是常态，南方进深超过 12m 基本就没人买了。

1.4. 楼层平面图

没看过楼层平面图，等于没看过户型图。

看楼层平面图，最重要的一点是，户型的采光问题，采光不好，前面全白搭

如果有实体楼看，一定要去看，没有实体楼，也一定要查看楼层平面图来确定采光，因为异地样板间是无法看出具体采光的

1.5. 过来人经验

来自V2EX用户的分享

1. 不要买联合开发的楼盘
2. 不要买周边有空地待开发的楼盘
3. 不要买周边有任何能跳广场舞的楼盘
4. 远离回迁房
5. 不要买靠近马路的楼栋，不要买 1，2，顶楼
6. 如果小区被内部路划分成了几块， 注意容积率是不是被平均了. 自己算下容积率.买最低的那个区域.
7. 选人防车位所在的区域.
8. 条件允许的话尽量选择人车分流和一梯一户.总层高不超过 18 的小高层或洋房.
9. 周边商业配套齐备的，出门就能买菜、买药，有饭店来客可以出去吃
10. 距离社区医院或大医院不要太远
11. 最好小区内有幼儿园，小学、初中都不要太远，要不以后接送很麻烦
12. 近公园最好，老人遛弯溜娃都有去处否则就憋在家里很闷
13. 物业公司要靠谱

2. 选房

如何确定预算就忽略了，每个人都不一样，预算确定了，地段就确定了

2.1. 楼盘

选楼盘是很重要的选择

2.2. 户型

户型好面积小居住体验要远胜于户型差面积大的房子

下面是如何挑选一个好户型房子的要点

2.3. 买房优惠

买房也是讲究时机的，好的时机可以省很多钱

2.4. 买房流程

参考流程如下：

其他费用

• 新盘：物业维修基金、印花税、契税（1-3%）
• 二手房：中介服务费（1.0-2.0%）、印花税、契税（1-3%）、卖家缴个人所得税（满五唯一不需要交，总价 3%或与购入价差额的 20%）、卖家缴增值税（满二唯一不需要交，5.6%）

2.5. 难题 QA

是否要考虑找中介？

• 新盘：新楼盘通常与中介有合作（推广营销费），所以这部分费用是可以与中介协商，即和中介分佣金，如果你不要佣金（不道德）完全不需要考虑中介，大部分信息都是公开透明，新楼盘销售也远比中介清楚本楼盘的优势
• 二手房：交易流程繁琐，不要中介的话需要花心思找房东，且自行跑流程，二手房中介抽成通常在 1%-3%之间，按需考虑

小开发商和大开发商怎么选？

• 小开发商通常是本地开发商，如果你是本地人，可以多多借问本地开发商的口碑，大开发商的下限高上限低，小开发商下限低上限也高，小城市优选大开发商

第一次买房多注意什么好？

1. 慎考虑二手房和期房（按 2023 年的情况考虑）
2. 多注意户型少看大小，多注意套内少看大小
3. 银行利率是可以谈的，中介会把你直接带到合作银行，利率不一定最优
4. 多买低层建筑，高层建筑遇到不良邻居的概率大大增加，有从楼上倒水的 有乱扔垃圾的 还有消防通道里拉大便的，最多的就是噪音问题
5. 不买顶楼不买底层

3. 看房（广州）

3.1. 看房步骤

3.1.1. 确定房源

第一步是根据预算以及通勤等确定合适的预算地段，再在这些地段中挑选小区，参考多个房产 app，同时可以跟大部分中介聊聊楼盘低价

楼盘低价这个问题可以通过所在城市的房源信息查询，如广州在以下网址可提查询

• zfcj.gz.gov.cn

只需要输入项目名称（无需全称），查询到对应的预售证，根据预售证就可以查询到预售信息，预售信息中就有备案价

备案价往往等于楼盘低价

然后再确认"学校地铁商业"三件套的信息，地铁与商业可以通过地图查询，学校则可以通过中介了解

在确定上面信息之后就可以前往楼盘了解详情了

3.1.2. 售楼部

在售楼部，每一个销售都有无穷无尽的套路等着你，所以要做的仅仅就是了解我们需要的信息，常规下优先询问售楼处销售如下问题：

1. 什么时候开盘？什么时候交楼？
2. 总共多少户，卖了多少还剩下多少？
3. 开发商有哪几个？谁操盘？物业是谁？物业费多少？车位比例多少？
4. 周边规划的官方文件？小区的变电站与垃圾站的位置在哪里？
5. 备案价是多少？五证是否齐全？合作银行有哪些？贷款审批不通过怎么办？
6. 附近的学校是什么？学校多少个班？学位是否紧张？

有一些问题我们在去之前已经确定，混杂在这些问题中用于判断销售是否有画饼的嫌疑

此外，在售楼处，一开始就可以询问预售证/五证齐全/项目售卖情况

3.1.3. 样板间

销售在介绍沙盘以及开发商信息后通常会带看样板间，样板间要注意的点

1. 样板房户型是不是 1:1 实际房子
2. 注意采光与通风
3. 带上尺子，样板间的家具往往采用非正常尺寸，让样板间看起来更大
4. 注意楼层平面图，这会影响你的房子通风噪音与采光

3.1.4. 选房子

在样板间看完后，根据需要来挑选具体的栋数与楼层，一些技巧如下

1. 方向：南北通透 > 东西通透，南向 > 北向
2. 户型：小三房 > 两房
3. 层高：楼层总数越低越好，超高层后期维护难，上下电梯等待时间更长
4. 类型：住宅 > 公寓 > 回迁房
5. 远郊和市区：远郊或市区根据需要选择，但远郊的房子一定要考虑学校跟通勤，同时避免选孤盘，独木难成林
6. 考虑增值点：学区、地铁、商超、医疗；
7. 考虑贬值点：垃圾处理点、飞机场、废弃处理厂、墓地、高架桥
8. 腰线层：现房可以看腰线层（采光面减少，减少户型日照，容易积水和漏水，卫生死角），腰线没有任何实际作用，只是作为装饰美观，避免买腰线层

3.2. 我的优选

由于要参考的信息过多，所幸列 2 个表格，A表是我较为看重的方面，所列参数都在文章第二部分有详细说明

A 表

B 表

说明：

• 学校混：指学校混合村里的孩子一起读
• 骨灰庙、变电站：影响房子的二手价值

优选比较

• 时代天韵：学校好，通勤自驾 60 分钟上下，公共交通超过 70 分钟，但学校是单核学校
• 天莑二期：学校非常好，九年一贯制，缺点是要摇号，通勤一般，地铁 3km，商业配套成熟
• 山海连城：学校好，通勤自驾与亚运城无异，户型比亚运城天莑的好，商业配套不如亚运城天莑

3.3. 待考虑楼盘

下面的参考价部分来自网签价格，部分来自贝壳网

黄埔区参考

• 保利翔龙天汇（44，000）：单价超过预算
• 保利罗兰花园（42，000）：单价超过预算
• 合生中央城（35，200）：康景物业差评非常多，放排位的寺庙
• 保利锦上（35，000）：2025-03-31 交房
• 越秀星汇城（35，000）：单程举例 42.7km（S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速）
• 凯德中新里（28，000）：单程 42.3km（S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速）
• 实地常春藤（26，000）：开发商暴雷，后续配套无保障，教育资源较差
• 保利拾光年（26，000） ：单程 42.5km（S2 广河高速 凤凰山隧道 S4 华南快速）
• 时代印记（25，000）：单程距离 46.8km（广从九路-G4 京港澳-S4 华南快速）

番禺参考

• 璞悦台（31，000）：单价超过预算
  • 得房率 95%，三房两卫（102$m^2$）330w，
• 越秀大星汇城（31，000）
• 大华·紫悦府（29，000）
  • 得房率 90%，三房两卫（99$m^2$）280w，带岔头中心小学（9 年一贯），50 分钟 28.9km
• 洺悦玉府（28，500）：学校是村里的小学
• 龙光天瀛（26，000）：五百米左右距离在建污水厂
• 加富花园（24，500）：石碁中学小学
• 大夫山尚东（24，000）：二手房
• 尚上名筑（24，000）：石楼中学小学

白云区参考

• 招商江天际（41，300）：三房两卫 400w
• 越秀天悦云湖（39，700）
  • 三房两卫（87$m^2$）360w，白云广附中小学，9 年一贯制
• 首开保利云湖壹号（39，000）
  • 三房两卫北（96$m^2$）330w，黄边幼儿园，夏茅小学，石井中学
• 保利锦绣公馆（38，000）
  • 三房两卫 355w
• 品实云湖花城（36，000）
  • 四房两卫（87$m^2$）355w，32.6km（40 分钟）
• 龙湖天著（28，500）
  • 三房两卫（94$m^2$）305w，35.8km（40 分钟），小区内幼儿园 空港实验中学 人和二小 五小 七小
• 白云星汇城（20，800）
  • 四房两卫（104$m^2$）250w，38.1km（43 分钟）
• 保利珑玥公馆（20，000）
  • 三房两卫（92$m^2$），190w，42km（40 分钟）

荔湾区参考

• 力诚榕城湾（42，000）：单价超过预算
• 保利和悦滨江（41，400）：期房，约 25 年 6 月交楼
  • 三房两卫(80$m^2$)350w，真光西朗小学（老牌小学），初中摇号（多省一级），35 分钟 26.5km

南沙区参考

• 星河江提春晓（35，000）
  • 51km（51 分钟）
• 西派澜岸（33，000）
  • 53km（60 分钟）
• 星河东悦湾（30，000）
  • 48km（45 分钟）
• 海语天悦湾（29，800）
  • 50.8km（51 分钟）
• 旭辉耀月湾（29，400）
  • 53.2km（57 分钟）
• 铂悦明珠湾（28，100）
  • 55.6km（45 分钟）
• 海语西岸（28，000）
  • 45.5km（40 分钟）
• 越秀珠实天悦海湾（25，700）
  • 56.5km（50 分钟）
• 时代天逸（25，000）
  • 44.9km（40 分钟）
• 十里方圆（23，800）
  • 44.5km（40 分钟）
• 南沙保利天汇（21，000）
  • 44.3km（40 分钟）
• 中铁阅江来（21，000）
  • 44.0km（38 分钟）
• 招商湾区（25，000）
  • 39.5km（48 分钟）
• 时光印象（19，000）
  • 50.2km（50 分钟）

4. 买房

在经历上述步骤挑到心仪的房子后，就到了签约房子的步骤

4.1. 首付以及贷款

首付的付款流程通常在一个月内，如

1. 当天下定金
2. 7 天内给齐全款的 10%
3. 28 天内给齐首付

贷款方面有 3 种形式，纯公积金贷款和纯商业贷款以及组合贷款，3 种方式取决于实际情况

主要是贷款方式中的等额本息和等额本金有区别，区别如下

具体差异如下图

贷款方式没有优劣之分，只有合适与否，但请注意关注合同中涉及提前还贷的条件和规定!

有些银行会强硬地规定要还款几年才可以提前还款

4.2. 签约

签约现场需带的资料

1. 身份证原件
2. 户口本原件
3. 结婚证
4. 社会保险缴纳证明、参保证明（5年）
5. 广州市房管局出具的查册证明3份（开具日期为30天内），房管局盖章，以家庭为单位，未成年子女均要查，户口本若有“曾用名”也要查询
6. 个人征信报告
7. 收入证明
8. 近半年银行收入流水账单
9. 广州市供楼卡
10. 最近2年的公积金缴存证明/公积金流水/缴存明细
11. 认购资料、收据及POS单

5. 资料来源

参考资料来源

• https://zhuanlan.zhihu.com/p/98443556
• https://www.bilibili.com/video/BV1QY41157aY
• https://www.v2ex.com/t/696144
• https://www.v2ex.com/t/514231
• https://www.bilibili.com/video/BV1br4y197zM
• https://www.zhihu.com/question/577060565/answer/2886457799
• http://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/fyxx/projectdetail