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有善始者实繁,能克终者盖寡。

2023买房攻略

作者:Chancel Yang, 创建:2023-08-29, 字数:13357, 已阅:795, 最后更新:2023-12-23

这篇文章更新于 157 天前,文中部分信息可能失效,请自行甄别无效内容。

在 2023 年,我有机会考虑购买人生中的第一套房子。购房是人生中一大事,因此我进行了相当详细的调查和研究。本文将记录我在选房子和装修入住过程中的坑坑洼洼

在这篇文章中,将从一个对房产一无所知的新手开始,到最终选定心仪的房子并进行装修入住的全过程记录,一些内容涉及到特定地区或个人属性,如果不适用则可以适当跳过

希望通过这篇文章,能够为那些正在考虑购买房子的人,提供一些有价值的参考,无论是了解购房的基础知识,还是探索装修的技巧,我都会尽量详细地记录下来

希望这篇文章能够成为你购房旅程中的参考,帮助你顺利地落地人生的第一套房

1. 买房基础概念

1.1. 容积率

$容积率=总建筑面积/可建设用地面积$

容积率越小舒适度越高,即小区公共区域面积宽广度的一个指标

对应的洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间

容积率 说明
< 0.3 独栋别墅
0.3-0.8 独栋别墅到连排别墅、双排别墅
0.8-1.2 全多层项目
1.2-1.5 正常的多层项目
1.5-2.0 正常的多层 + 小高层项目
2.0-2.5 正常的小高层项目
2.5-3.0 小高层 + 二类高层项目
3.0-6.0 高层项目

1.2. 学铁商

学铁商是学位、地铁、商业的缩写,是衡量一个楼盘价值的最重要参考因素

学铁商是开发商无法保障的,所有销售说的规划都不可信,因为学位是教育局划定,地铁是多轮审批,商业是无法预测的

学铁商需要综合多个因素来判断,技巧包括住建局看城市规划图、打电话咨询教育局、亲自在楼盘附近体验一下生活配套

1.3. 户型

得房率、公摊面积,我们是没有办法知道这个数值的正确程度的,且这里面猫腻很多,比较靠谱的参数是开间

规划小区的时候,建筑师优先考虑把总建筑面积做到最大值,以方便开发商赚到最多的钱,而不是如何让房子住的舒服

例如下图,就是完全不包含任何信息的户型图,这种图参考信息约等于无

每个房间的开间、进深都标注出来。(尺寸是含墙体的,不是净尺寸)

最好的是下面这种类型的户型图

如果要住的舒服,对于开间可以参考下述表格

位置 舒服 适合 紧凑
主卧室 >3.6m >3.3m < 3.3m
次卧室 >3.3m >3.0m < 3.0m
儿童房、书房 >3.0m >2.7m < 2.7m
客厅 >4.0m >3.6m < 3.6m

进深也比较重要,因为开间和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用

一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理,进深/开间一般介于 1~1.5之间

北方住宅进深比南方大一些。北方总进深 13、14m 是常态,南方进深超过 12m 基本就没人买了。

1.4. 楼层平面图

没看过楼层平面图,等于没看过户型图。

看楼层平面图,最重要的一点是,户型的采光问题,采光不好,前面全白搭

如果有实体楼看,一定要去看,没有实体楼,也一定要查看楼层平面图来确定采光,因为异地样板间是无法看出具体采光的

1.5. 过来人经验

来自V2EX用户的分享

  1. 不要买联合开发的楼盘
  2. 不要买周边有空地待开发的楼盘
  3. 不要买周边有任何能跳广场舞的楼盘
  4. 远离回迁房
  5. 不要买靠近马路的楼栋,不要买 1,2,顶楼
  6. 如果小区被内部路划分成了几块, 注意容积率是不是被平均了. 自己算下容积率.买最低的那个区域.
  7. 选人防车位所在的区域.
  8. 条件允许的话尽量选择人车分流和一梯一户.总层高不超过 18 的小高层或洋房.
  9. 周边商业配套齐备的,出门就能买菜、买药,有饭店来客可以出去吃
  10. 距离社区医院或大医院不要太远
  11. 最好小区内有幼儿园,小学、初中都不要太远,要不以后接送很麻烦
  12. 近公园最好,老人遛弯溜娃都有去处否则就憋在家里很闷
  13. 物业公司要靠谱

2. 选房

预算确定了,地段就确定了

2.1. 楼盘

在地段确认之后,楼盘的考虑要点如下

2.2. 户型

户型决定居住体验

2.3. 买房优惠

买房也是讲究时机的,好的时机可以省很多钱

2.4. 买房流程

普遍参考流程如下:

购房时间记录

  • 2023.09.03 看房
  • 2023.09.09 二度看房
  • 2023.09.23 草签合同(3房)
  • 2023.09.26 和销售确认换(4房)
  • 2023.10.08 草签合同(4房),房子抵押,需要等待解压后签正式购房合同
  • 2023.10.22 正式签合同,走公积金商业贷款流程
  • 2023.11.28 贷款下放,银行告知
  • 2023.12.06 物业告知收房通知书已寄出

其他费用

  • 新盘:物业维修基金、印花税、契税(1-3%)
  • 二手房:中介服务费(1.0-2.0%)、印花税、契税(1-3%)、卖家缴个人所得税(满五唯一不需要交,总价 3%或与购入价差额的 20%)、卖家缴增值税(满二唯一不需要交,5.6%)

2.5. Q & A

Q:是否要考虑找中介?

  • 新盘:新楼盘通常与中介有合作(推广营销费),所以这部分费用是可以与中介协商,即和中介分佣金,如果你不要佣金(不道德)则完全不需要中介,因为新盘售楼处大部分信息都是公开透明,新楼盘的销售也远比中介清楚本楼盘的优势
  • 二手房:交易流程繁琐,不要中介的话需要花心思找房东,且自行跑流程,二手房中介抽成通常在 1%-3%之间,按需考虑

Q:小开发商和大开发商怎么选?

  • 小开发商通常是本地开发商,如果你是本地人,可以多多借问本地开发商的口碑,大开发商的下限高上限低,小开发商下限低上限也高,小城市优选大开发商

Q:第一次买房多注意什么好?

  1. 慎考虑二手房和期房(按 2023 年的情况考虑)
  2. 多注意户型少看大小,多注意套内少看大小
  3. 银行利率是可以谈的,中介会把你直接带到合作银行,利率不一定最优
  4. 多买低层建筑,高层建筑遇到不良邻居的概率大大增加,有从楼上倒水的 有乱扔垃圾的 还有消防通道里拉大便的,最多的就是噪音问题
  5. 不买顶楼不买底层

Q:二手房要注意什么?

  1. 业主买房原因
  2. 房子学位(学位锁定 3-5 年)、房子(红本在手、满五唯一)是否有欠款?
  3. 同一套房子不要问不同的中介,避免给业主造成多人看房导致不好砍价
  4. 二手房税务
    • 契税:1.0%<90㎡<1.5%(二套房 2.0%)(二套房 144 以上 3%)
    • 增值税(卖方缴纳):满 2 年无需增值税,未满 2 年 5.6%增值税
    • 个人所得税(卖方缴纳):满五唯一近亲交易免征,不满五年或非唯一 1%,商业非住宅 1.5%,赠与不满五需 20%
  5. 中介费最高 3%,正常可以谈低到 0.5%-2%
  6. 赎楼费(红本不在手)让业主自己解决,无论是现金赎楼还是额度赎楼都是业主操作
  7. 不满 3 年还在贷款的房子需要根据具体的合同来看是否需要罚息(1-3 个月)
  8. 办贷款需给评估费,可以谈价格
  9. 按揭服务费可以砍掉
  10. 让中介网压低签价以降低税费

3. 看房(广州)

3.1. 看房步骤

3.1.1. 确定房源

第一步是根据预算以及通勤等确定合适的预算地段,再在这些地段中挑选小区,参考多个房产 app,同时可以跟大部分中介聊聊楼盘低价

楼盘低价这个问题可以通过所在城市的房源信息查询,如广州在以下网址可提查询

只需要输入项目名称(无需全称),查询到对应的预售证,根据预售证就可以查询到预售信息,预售信息中就有备案价

备案价往往等于楼盘低价

然后再确认"学校地铁商业"三件套的信息,地铁与商业可以通过地图查询,学校则可以通过中介了解

在确定上面信息之后就可以前往楼盘了解详情了

3.1.2. 售楼部

在售楼部,每一个销售都有无穷无尽的套路等着你,所以要做的仅仅就是了解我们需要的信息,常规下优先询问售楼处销售如下问题:

  1. 什么时候开盘?什么时候交楼?
  2. 总共多少户,卖了多少还剩下多少?
  3. 开发商有哪几个?谁操盘?物业是谁?物业费多少?车位比例多少?
  4. 周边规划的官方文件?小区的变电站与垃圾站的位置在哪里?
  5. 备案价是多少?五证是否齐全?合作银行有哪些?贷款审批不通过怎么办?
  6. 附近的学校是什么?学校多少个班?学位是否紧张?

有一些问题我们在去之前已经确定,混杂在这些问题中用于判断销售是否有画饼的嫌疑

此外,在售楼处,一开始就可以询问预售证/五证齐全/项目售卖情况

3.1.3. 样板间

销售在介绍沙盘以及开发商信息后通常会带看样板间,样板间要注意的点

  1. 样板房户型是不是 1:1 实际房子
  2. 注意采光与通风
  3. 带上尺子,样板间的家具往往采用非正常尺寸,让样板间看起来更大
  4. 注意楼层平面图,这会影响你的房子通风噪音与采光

3.1.4. 选房子

在样板间看完后,根据需要来挑选具体的栋数与楼层,一些技巧如下

  1. 方向:南北通透 > 东西通透,南向 > 北向
  2. 户型:小三房 > 两房
  3. 层高:楼层总数越低越好,超高层后期维护难,上下电梯等待时间更长
  4. 类型:住宅 > 公寓 > 回迁房
  5. 远郊和市区:远郊或市区根据需要选择,但远郊的房子一定要考虑学校跟通勤,同时避免选孤盘,独木难成林
  6. 考虑增值点:学区、地铁、商超、医疗;
  7. 考虑贬值点:垃圾处理点、飞机场、废弃处理厂、墓地、高架桥
  8. 腰线层:现房可以看腰线层(采光面减少,减少户型日照,容易积水和漏水,卫生死角),腰线没有任何实际作用,只是作为装饰美观,避免买腰线层

3.2. 我的优选

由于要参考的信息过多,所幸列 2 个表格,A表是我较为看重的方面,所列参数都在文章第二部分有详细说明

A 表

楼盘 类型 学校 交通 配套 户型 大小 楼层 电梯 容积率
富力新城 期房(300w) 无幼儿园,广外 9 年制 南岗地铁(2.8KM),驾车 20.2km(拥堵) 老黄埔成熟商圈(8km) 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3.2m) 97.00$m^2$,套内 82 可选,高层建筑 2 梯 6 户 5.40
亚运城天峯 二手房(280w) 自带幼儿园,摇号到铁一(无绝对保障) 海傍地铁(2.4KM),驾车 28.6km(通畅) 亚运城成熟商圈 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3.2m) 98.61$m^2$,套内 85 10+,总 26 2 梯 6 户 /
黄埔新城 期房(340w) 铁一(自建,混村小带回迁) 南岗地铁(1.5KM),驾车 17.4km(拥堵) 老黄埔成熟的商圈(8km) 3 房 2 厅 2 卫 87.00$m^2$,套内 85 / / 2.5
时代天韵 期房(毛坯,300w) 自带幼儿园,东荟花园小学东校区,多个优质初中 轻轨 20 分钟到香雪地铁站,驾车 24.5km(拥堵) 香雪成熟商圈 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3.2m) 88.00,套内 76 10+,底层建筑 2 梯 6 户 3.84
中海左岸澜庭 现楼(250w) 石楼小学,石楼中学(村级) 石碁地铁(4.5KM),驾车 28.5km(通畅) 亚运城成熟商圈(3.7km) 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3.4m) 91.8,套内 83 10+,底层建筑 2 梯 6 户 /
汽车小镇 现楼(250w) 广大附中 9 年制,自带幼儿园 莲花地铁(3.4KM,暂未开通),驾车 23.0km(很通畅) 自建配套商圈(未成熟) 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3m) 97.19,套内 82 20+,总 33 2 梯 6 户 /
山海连城 现楼+期房(230w,288w,305w) 二期以后全部仲元 9 年制学校 莲花地铁(3.5KM,暂未开通),驾车 23.0km(很通畅) 自建配套商圈(未成熟) 3 房 2 厅 2 卫(客厅开间 3.4m) 106,套内 88 多层可选,总 18 2 梯 6 户 /
合生中央城 少量现楼+期房(350w+) 湖南师范 9 年制,小区自带幼儿园+托儿所 香雪地铁站(3.1km) 自建配套商圈(未成熟,但配套非常好) 3 房 2 厅 2 卫 104 39

B 表

楼盘 开发商 物业 停车位比例 预期平方米价格 保值率(差,良,优) 劣势
富力新城 广州市中荔美投资有限公司 富力物业集团 1:1 29,000 户型差,配套无,交通差
亚运城天峯 广州中海海懿房地产开发有限公司 广州市雅居乐物业管理有限公司,2.8 元/$m^2$ 1:1.2 28,700 户型旧,要摇号
黄埔新城 广州市沙步广裕实业发展有限公司 万科物业,3.28 元/$m^2$ 1:1.5 35,000 价格高,户型差,学校混
时代天韵 广州市天博房地产开发有限公司 时代物业管理有限公司,3.20 元/$m^2$ 1:1.21 37,000 价格高,户型差
中海左岸澜庭 广州中海海懿房地产开发有限公司 中海物业服务有限公司,3.60 元/$m^2$ 1:1 29,000 学校无,医院远,配套无
汽车小镇 广州智联置业投资发展有限公司 广州智诚物业有限公司,2.80 元/$m^2$ 1:1.2 28,000 半价房,医院远,配套无
山海连城 广州利凯地产发展有限公司 珠江物业,2.80 元/$m^2$ 1:1.2 28,000 医院远,配套无,42 年产权,交通差
合生中央城 合生创展 康景物业,3.18 元/$m^2$ 1:1.2 34,000 骨灰庙,变电站,物业差,回迁多,学校混

说明:

  • 学校混:指学校混合村里的孩子一起读
  • 骨灰庙、变电站:影响房子的二手价值

优选比较

  • 时代天韵:学校好,通勤自驾 60 分钟上下,公共交通超过 70 分钟,但学校是单核学校
  • 天莑二期:学校非常好,九年一贯制,缺点是要摇号,通勤一般,地铁 3km,商业配套成熟
  • 山海连城:学校好,通勤自驾与亚运城无异,户型比亚运城天莑的好,商业配套不如亚运城天莑

3.3. 待考虑楼盘

下面的参考价部分来自网签价格,部分来自贝壳网

黄埔区参考

  • 保利翔龙天汇(44,000):单价超过预算
  • 保利罗兰花园(42,000):单价超过预算
  • 合生中央城(35,200):康景物业差评非常多,放排位的寺庙
  • 保利锦上(35,000):2025-03-31 交房
  • 越秀星汇城(35,000):单程举例 42.7km(S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速)
  • 凯德中新里(28,000):单程 42.3km(S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速)
  • 实地常春藤(26,000):开发商暴雷,后续配套无保障,教育资源较差
  • 保利拾光年(26,000) :单程 42.5km(S2 广河高速 凤凰山隧道 S4 华南快速)
  • 时代印记(25,000):单程距离 46.8km(广从九路-G4 京港澳-S4 华南快速)

番禺参考

  • 璞悦台(31,000):单价超过预算
    • 得房率 95%,三房两卫(102$m^2$)330w,
  • 越秀大星汇城(31,000)
  • 大华·紫悦府(29,000)
    • 得房率 90%,三房两卫(99$m^2$)280w,带岔头中心小学(9 年一贯),50 分钟 28.9km
  • 洺悦玉府(28,500):学校是村里的小学
  • 龙光天瀛(26,000):五百米左右距离在建污水厂
  • 加富花园(24,500):石碁中学小学
  • 大夫山尚东(24,000):二手房
  • 尚上名筑(24,000):石楼中学小学

白云区参考

  • 招商江天际(41,300):三房两卫 400w
  • 越秀天悦云湖(39,700)
    • 三房两卫(87$m^2$)360w,白云广附中小学,9 年一贯制
  • 首开保利云湖壹号(39,000)
    • 三房两卫北(96$m^2$)330w,黄边幼儿园,夏茅小学,石井中学
  • 保利锦绣公馆(38,000)
    • 三房两卫 355w
  • 品实云湖花城(36,000)
    • 四房两卫(87$m^2$)355w,32.6km(40 分钟)
  • 龙湖天著(28,500)
    • 三房两卫(94$m^2$)305w,35.8km(40 分钟),小区内幼儿园 空港实验中学 人和二小 五小 七小
  • 白云星汇城(20,800)
    • 四房两卫(104$m^2$)250w,38.1km(43 分钟)
  • 保利珑玥公馆(20,000)
    • 三房两卫(92$m^2$),190w,42km(40 分钟)

荔湾区参考

  • 力诚榕城湾(42,000):单价超过预算
  • 保利和悦滨江(41,400):期房,约 25 年 6 月交楼
    • 三房两卫(80$m^2$)350w,真光西朗小学(老牌小学),初中摇号(多省一级),35 分钟 26.5km

南沙区参考

  • 星河江提春晓(35,000)
    • 51km(51 分钟)
  • 西派澜岸(33,000)
    • 53km(60 分钟)
  • 星河东悦湾(30,000)
    • 48km(45 分钟)
  • 海语天悦湾(29,800)
    • 50.8km(51 分钟)
  • 旭辉耀月湾(29,400)
    • 53.2km(57 分钟)
  • 铂悦明珠湾(28,100)
    • 55.6km(45 分钟)
  • 海语西岸(28,000)
    • 45.5km(40 分钟)
  • 越秀珠实天悦海湾(25,700)
    • 56.5km(50 分钟)
  • 时代天逸(25,000)
    • 44.9km(40 分钟)
  • 十里方圆(23,800)
    • 44.5km(40 分钟)
  • 南沙保利天汇(21,000)
    • 44.3km(40 分钟)
  • 中铁阅江来(21,000)
    • 44.0km(38 分钟)
  • 招商湾区(25,000)
    • 39.5km(48 分钟)
  • 时光印象(19,000)
    • 50.2km(50 分钟)

4. 买房

在经历上述步骤挑到心仪的房子后,就到了签约房子的步骤

4.1. 首付以及贷款

首付的付款流程通常在一个月内,如

  1. 当天下定金
  2. 7 天内给齐全款的 10%
  3. 28 天内给齐首付

贷款方面有 3 种形式,纯公积金贷款纯商业贷款以及组合贷款,3 种方式取决于实际情况

主要是贷款方式中的等额本息等额本金有区别,区别如下

等额本息 等额本金
优点 每月还款金额相同,易于预算和规划 还款期限内逐渐减少还款金额
缺点 利息支付在还款期内占比较高(总利息更高) 初期还款金额较大,可能负担较重
20 年贷 第六年还清最划算 第五年还清最划算
30 年贷 第八年还清最划算 第七年还清最划算

具体差异如下图

选择房贷方式时,有两种常见方式

  • 等额本息:月供固定,前期压力小,但总利息较高,适合前期现金流紧张的人
  • 等额本金:前期月供压力大,但总利息较低,适合前期现金流充裕的人

提前还款

  • 请注意关注合同中涉及提前还贷的条件和规定

4.2. 签约

签约现场需带的资料

  1. 身份证原件
  2. 户口本原件
  3. 结婚证
  4. 社会保险缴纳证明、参保证明(5 年)
  5. 广州市房管局出具的查册证明 3 份(开具日期为 30 天内),房管局盖章,以家庭为单位,未成年子女均要查,户口本若有“曾用名”也要查询
  6. 个人征信报告
  7. 收入证明
  8. 近半年银行收入流水账单
  9. 广州市供楼卡
  10. 最近 2 年的公积金缴存证明/公积金流水/缴存明细
  11. 认购资料、收据及 POS 单

4.3. 收楼

在交房时,务必检查开发商提供的三书一证一表

  • 住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书(公示)
  • 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证
  • 竣工验收备案表

收房时,根据自身情况可以考虑是否选择验房师,通常来说,验房最简单的只需以下工具

  1. 卷尺
  2. 空鼓锤
  3. 靠尺、水平仪(可有可无)

验房环节

  1. 门板玻璃油漆面的刮花、破损情况
  2. 瓷砖空鼓
  3. 全屋电器的使用
  4. 地板漏水检查
  5. 水压电压检查
  6. 门晃动

5. 资料来源

买房参考资料来源

  • https://zhuanlan.zhihu.com/p/98443556
  • https://www.bilibili.com/video/BV1QY41157aY
  • https://www.v2ex.com/t/696144
  • https://www.v2ex.com/t/514231
  • https://www.bilibili.com/video/BV1br4y197zM
  • https://www.zhihu.com/question/577060565/answer/2886457799
  • http://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/fyxx/projectdet

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