在 2023 年，我有机会考虑购买人生中的第一套房子，购房是人生中一大事，因此我进行了相当详细的调查和研究，本文将记录我在选房子和装修入住过程中的坑坑洼洼
在这篇文章中，将从一个对房产一无所知的新手开始，到最终选定心仪的房子并进行装修入住的全过程记录，一些内容涉及到特定地区或个人属性，如果不适用则可以适当跳过
希望通过这篇文章，能够为那些正在考虑购买房子的人，提供一些有价值的参考，无论是了解购房的基础知识，还是探索装修的技巧，我都会尽量详细地记录下来
希望这篇文章能够成为你购房旅程中的参考，帮助你顺利地落地人生的第一套房
1. 买房基础概念
1.1. 容积率
$容积率=总建筑面积/可建设用地面积$
容积率越小舒适度越高，即小区公共区域面积宽广度的一个指标
对应的洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间
| 容积率 | 说明 |
|---|---|
| < 0.3 | 独栋别墅 |
| 0.3-0.8 | 独栋别墅到连排别墅、双排别墅 |
| 0.8-1.2 | 全多层项目 |
| 1.2－1.5 | 正常的多层项目 |
| 1.5－2.0 | 正常的多层 + 小高层项目 |
| 2.0－2.5 | 正常的小高层项目 |
| 2.5－3.0 | 小高层 + 二类高层项目 |
| 3.0－6.0 | 高层项目 |
1.2. 学铁商
学铁商是学位、地铁、商业的缩写，是衡量一个楼盘价值的最重要参考因素
学铁商是开发商无法保障的，所有销售说的规划都不可信，因为学位是教育局划定，地铁是多轮审批，商业是无法预测的
学铁商需要综合多个因素来判断，技巧包括住建局看城市规划图、打电话咨询教育局、亲自在楼盘附近体验一下生活配套
1.3. 户型
得房率、公摊面积，我们是没有办法知道这个数值的正确程度的，且这里面猫腻很多，比较靠谱的参数是开间
规划小区的时候，建筑师优先考虑把总建筑面积做到最大值，以方便开发商赚到最多的钱，而不是如何让房子住的舒服
例如下图，就是完全不包含任何信息的户型图，这种图参考信息约等于无
每个房间的开间、进深都标注出来，（尺寸是含墙体的，不是净尺寸）
最好的是下面这种类型的户型图
如果要住的舒服，对于开间可以参考下述表格
| 位置 | 舒服 | 适合 | 紧凑 |
|---|---|---|---|
| 主卧室 | >3.6m | >3.3m | < 3.3m |
| 次卧室 | >3.3m | >3.0m | < 3.0m |
| 儿童房、书房 | >3.0m | >2.7m | < 2.7m |
| 客厅 | >4.0m | >3.6m | < 3.6m |
进深也比较重要，因为开间和进深是成比例的，开间和进深的比例要适用
一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于 1~1.5之间
北方住宅进深比南方大一些，北方总进深 13、14m 是常态，南方进深超过 12m 基本就没人买了
1.4. 楼层平面图
没看过楼层平面图，等于没看过户型图 看楼层平面图，最重要的一点是，户型的采光问题，采光不好，前面全白搭
如果有实体楼看，一定要去看，没有实体楼，也一定要查看楼层平面图来确定采光，因为异地样板间是无法看出具体采光的
1.5. 过来人经验
来自V2EX用户的分享
- 不要买联合开发的楼盘
- 不要买周边有空地待开发的楼盘
- 不要买周边有任何能跳广场舞的楼盘
- 远离回迁房
- 不要买靠近马路的楼栋，不要买 1，2，顶楼
- 如果小区被内部路划分成了几块， 注意容积率是不是被平均了. 自己算下容积率.买最低的那个区域.
- 选人防车位所在的区域.
- 条件允许的话尽量选择人车分流和一梯一户.总层高不超过 18 的小高层或洋房.
- 周边商业配套齐备的，出门就能买菜、买药，有饭店来客可以出去吃
- 距离社区医院或大医院不要太远
- 最好小区内有幼儿园，小学、初中都不要太远，要不以后接送很麻烦
- 近公园最好，老人遛弯溜娃都有去处否则就憋在家里很闷
- 物业公司要靠谱
2. 选房
预算确定了，地段就确定了
2.1. 楼盘
在地段确认之后，楼盘的考虑要点如下
2.2. 户型
户型决定居住体验
2.3. 买房优惠
买房也是讲究时机的，好的时机可以省很多钱
2.4. 买房流程
普遍参考流程如下：
购房时间记录
- 2023.09.03 看房
- 2023.09.09 二度看房
- 2023.09.23 草签合同（3 房）
- 2023.09.26 和销售确认换（4 房）
- 2023.10.08 草签合同（4 房），房子抵押，需要等待解压后签正式购房合同
- 2023.10.22 正式签合同，走
公积金和商业贷款流程 - 2023.11.28 贷款下放，银行告知
- 2023.12.06 物业告知
收房通知书已寄出
其他费用
- 新盘：物业维修基金、印花税、契税（1-3%）
- 二手房：中介服务费（1.0-2.0%）、印花税、契税（1-3%）、卖家缴个人所得税（满五唯一不需要交，总价 3%或与购入价差额的 20%）、卖家缴增值税（满二唯一不需要交，5.6%）
2.5. Q & A
Q：是否要考虑找中介？
- 新盘：新楼盘通常与中介有合作（推广营销费），所以这部分费用是可以与中介协商，即和中介分佣金，如果你不要佣金（不道德）则完全不需要中介，因为新盘售楼处大部分信息都是公开透明，新楼盘的销售也远比中介清楚本楼盘的优势
- 二手房：交易流程繁琐，不要中介的话需要花心思找房东，且自行跑流程，二手房中介抽成通常在 1%-3%之间，按需考虑
Q：小开发商和大开发商怎么选？
- 小开发商通常是本地开发商，如果你是本地人，可以多多借问本地开发商的口碑，大开发商的下限高上限低，小开发商下限低上限也高，小城市优选大开发商
Q：第一次买房多注意什么好？
- 慎考虑二手房和期房（按 2023 年的情况考虑）
- 多注意户型少看大小，多注意套内少看大小
- 银行利率是可以谈的，中介会把你直接带到合作银行，利率不一定最优
- 多买低层建筑，高层建筑遇到不良邻居的概率大大增加，有从楼上倒水的 有乱扔垃圾的 还有消防通道里拉大便的，最多的就是噪音问题
- 不买顶楼不买底层
Q：二手房要注意什么？
- 业主买房原因
- 房子学位（学位锁定 3-5 年）、房子（红本在手、满五唯一）是否有欠款？
- 同一套房子不要问不同的中介，避免给业主造成多人看房导致不好砍价
- 二手房税务
- 契税：1.0%<90㎡<1.5%（二套房 2.0%）（二套房 144 以上 3%）
- 增值税（卖方缴纳）：满 2 年无需增值税，未满 2 年 5.6%增值税
- 个人所得税（卖方缴纳）：满五唯一近亲交易免征，不满五年或非唯一 1%，商业非住宅 1.5%，赠与不满五需 20%
- 中介费最高 3%，正常可以谈低到 0.5%-2%
- 赎楼费（红本不在手）让业主自己解决，无论是现金赎楼还是额度赎楼都是业主操作
- 不满 3 年还在贷款的房子需要根据具体的合同来看是否需要罚息（1-3 个月）
- 办贷款需给评估费，可以谈价格
- 按揭服务费可以砍掉
- 让中介网压低签价以降低税费
3. 看房（广州）
3.1. 看房步骤
3.1.1. 确定房源
第一步是根据预算以及通勤等确定合适的预算地段，再在这些地段中挑选小区，参考多个房产 app，同时可以跟大部分中介聊聊楼盘低价
楼盘低价这个问题可以通过所在城市的房源信息查询，如广州在以下网址可提查询
只需要输入项目名称（无需全称），查询到对应的预售证，根据预售证就可以查询到预售信息，预售信息中就有备案价
备案价往往等于楼盘低价
然后再确认"学校地铁商业"三件套的信息，地铁与商业可以通过地图查询，学校则可以通过中介了解
在确定上面信息之后就可以前往楼盘了解详情了
3.1.2. 售楼部
在售楼部，每一个销售都有无穷无尽的套路等着你，所以要做的仅仅就是了解我们需要的信息，常规下优先询问售楼处销售如下问题：
- 什么时候开盘？什么时候交楼？
- 总共多少户，卖了多少还剩下多少？
- 开发商有哪几个？谁操盘？物业是谁？物业费多少？车位比例多少？
- 周边规划的官方文件？小区的变电站与垃圾站的位置在哪里？
- 备案价是多少？五证是否齐全？合作银行有哪些？贷款审批不通过怎么办？
- 附近的学校是什么？学校多少个班？学位是否紧张？
有一些问题我们在去之前已经确定，混杂在这些问题中用于判断销售是否有画饼的嫌疑
此外，在售楼处，一开始就可以询问预售证/五证齐全/项目售卖情况
3.1.3. 样板间
销售在介绍沙盘以及开发商信息后通常会带看样板间，样板间要注意的点
- 样板房户型是不是 1:1 实际房子
- 注意采光与通风
- 带上尺子，样板间的家具往往采用非正常尺寸，让样板间看起来更大
- 注意楼层平面图，这会影响你的房子通风噪音与采光
3.1.4. 选房子
在样板间看完后，根据需要来挑选具体的栋数与楼层，一些技巧如下
- 方向：南北通透 > 东西通透，南向 > 北向
- 户型：小三房 > 两房
- 层高：楼层总数越低越好，超高层后期维护难，上下电梯等待时间更长
- 类型：住宅 > 公寓 > 回迁房
- 远郊和市区：远郊或市区根据需要选择，但远郊的房子一定要考虑学校跟通勤，同时避免选孤盘，独木难成林
- 考虑增值点：学区、地铁、商超、医疗；
- 考虑贬值点：垃圾处理点、飞机场、废弃处理厂、墓地、高架桥
- 腰线层：现房可以看腰线层（采光面减少，减少户型日照，容易积水和漏水，卫生死角），腰线没有任何实际作用，只是作为装饰美观，避免买腰线层
3.2. 我的优选
由于要参考的信息过多，所幸列 2 个表格，A表是我较为看重的方面，所列参数都在文章第二部分有详细说明
A 表
| 楼盘 | 类型 | 学校 | 交通 | 配套 | 户型 | 大小 | 楼层 | 电梯 | 容积率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 富力新城 | 期房（300w） | 无幼儿园，广外 9 年制 | 南岗地铁（2.8KM），驾车 20.2km（拥堵） | 老黄埔成熟商圈（8km） | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3.2m） | 97.00$m^2$，套内 82 | 可选，高层建筑 | 2 梯 6 户 | 5.40 |
| 亚运城天峯 | 二手房（280w） | 自带幼儿园，摇号到铁一（无绝对保障） | 海傍地铁（2.4KM），驾车 28.6km（通畅） | 亚运城成熟商圈 | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3.2m） | 98.61$m^2$，套内 85 | 10+，总 26 | 2 梯 6 户 | / |
| 黄埔新城 | 期房（340w） | 铁一（自建，混村小带回迁） | 南岗地铁（1.5KM），驾车 17.4km（拥堵） | 老黄埔成熟的商圈（8km） | 3 房 2 厅 2 卫 | 87.00$m^2$，套内 85 | / | / | 2.5 |
| 时代天韵 | 期房（毛坯，300w） | 自带幼儿园，东荟花园小学东校区，多个优质初中 | 轻轨 20 分钟到香雪地铁站，驾车 24.5km（拥堵） | 香雪成熟商圈 | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3.2m） | 88.00，套内 76 | 10+，底层建筑 | 2 梯 6 户 | 3.84 |
| 中海左岸澜庭 | 现楼（250w） | 石楼小学，石楼中学（村级） | 石碁地铁（4.5KM），驾车 28.5km（通畅） | 亚运城成熟商圈（3.7km） | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3.4m） | 91.8，套内 83 | 10+，底层建筑 | 2 梯 6 户 | / |
| 汽车小镇 | 现楼（250w） | 广大附中 9 年制，自带幼儿园 | 莲花地铁（3.4KM，暂未开通），驾车 23.0km（很通畅） | 自建配套商圈（未成熟） | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3m） | 97.19，套内 82 | 20+，总 33 | 2 梯 6 户 | / |
| 山海连城 | 现楼+期房（230w，288w，305w） | 二期以后全部仲元 9 年制学校 | 莲花地铁（3.5KM，暂未开通），驾车 23.0km（很通畅） | 自建配套商圈（未成熟） | 3 房 2 厅 2 卫（客厅开间 3.4m） | 106，套内 88 | 多层可选，总 18 | 2 梯 6 户 | / |
| 合生中央城 | 少量现楼+期房（350w+） | 湖南师范 9 年制，小区自带幼儿园+托儿所 | 香雪地铁站（3.1km） | 自建配套商圈（未成熟，但配套非常好） | 3 房 2 厅 2 卫 | 104 | 39 | / | / |
B 表
| 楼盘 | 开发商 | 物业 | 停车位比例 | 预期平方米价格 | 保值率（差，良，优） | 劣势 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 富力新城 | 广州市中荔美投资有限公司 | 富力物业集团 | 1:1 | 29，000 | 良 | 户型差，配套无，交通差 |
| 亚运城天峯 | 广州中海海懿房地产开发有限公司 | 广州市雅居乐物业管理有限公司，2.8 元/$m^2$ | 1:1.2 | 28，700 | 良 | 户型旧，要摇号 |
| 黄埔新城 | 广州市沙步广裕实业发展有限公司 | 万科物业，3.28 元/$m^2$ | 1:1.5 | 35，000 | 差 | 价格高，户型差，学校混 |
| 时代天韵 | 广州市天博房地产开发有限公司 | 时代物业管理有限公司，3.20 元/$m^2$ | 1:1.21 | 37，000 | 优 | 价格高，户型差 |
| 中海左岸澜庭 | 广州中海海懿房地产开发有限公司 | 中海物业服务有限公司，3.60 元/$m^2$ | 1:1 | 29，000 | 差 | 学校无，医院远，配套无 |
| 汽车小镇 | 广州智联置业投资发展有限公司 | 广州智诚物业有限公司，2.80 元/$m^2$ | 1:1.2 | 28，000 | 差 | 半价房，医院远，配套无 |
| 山海连城 | 广州利凯地产发展有限公司 | 珠江物业，2.80 元/$m^2$ | 1:1.2 | 28，000 | 差 | 医院远，配套无，42 年产权，交通差 |
| 合生中央城 | 合生创展 | 康景物业，3.18 元/$m^2$ | 1:1.2 | 34,000 | 良 | 骨灰庙，变电站，物业差，回迁多，学校混 |
说明：
- 学校混：指学校混合村里的孩子一起读
- 骨灰庙、变电站：影响房子的二手价值
优选比较
- 时代天韵：学校好，通勤自驾 60 分钟上下，公共交通超过 70 分钟，但学校是单核学校
- 天莑二期：学校非常好，九年一贯制，缺点是要摇号，通勤一般，地铁 3km，商业配套成熟
- 山海连城：学校好，通勤自驾与亚运城无异，户型比亚运城天莑的好，商业配套不如亚运城天莑
3.3. 待考虑楼盘
下面的参考价部分来自网签价格，部分来自贝壳网
黄埔区参考
- ~~保利翔龙天汇~~（44，000）：单价超过预算
- ~~保利罗兰花园~~（42，000）：单价超过预算
- ~~合生中央城~~（35，200）：康景物业差评非常多，放排位的寺庙
- ~~保利锦上~~（35，000）：2025-03-31 交房
- ~~越秀星汇城~~（35，000）：单程举例 42.7km（S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速）
- ~~凯德中新里~~（28，000）：单程 42.3km（S2 广河高速-凤凰山隧道-S4 华南快速）
- ~~实地常春藤~~（26，000）：开发商暴雷，后续配套无保障，教育资源较差
- ~~保利拾光年~~（26，000） ：单程 42.5km（S2 广河高速 凤凰山隧道 S4 华南快速）
- ~~时代印记~~（25，000）：单程距离 46.8km（广从九路-G4 京港澳-S4 华南快速）
番禺参考
- ~~璞悦台~~（31，000）：单价超过预算
- 得房率 95%，三房两卫（102$m^2$）330w，
- 越秀大星汇城（31，000）
- 大华·紫悦府（29，000）
- 得房率 90%，三房两卫（99$m^2$）280w，带岔头中心小学（9 年一贯），50 分钟 28.9km
- ~~洺悦玉府~~（28，500）：学校是村里的小学
- ~~龙光天瀛~~（26，000）：五百米左右距离在建污水厂
- ~~加富花园~~（24，500）：石碁中学小学
- ~~大夫山尚东~~（24，000）：二手房
- ~~尚上名筑~~（24，000）：石楼中学小学
白云区参考
- ~~招商江天际~~（41，300）：三房两卫 400w
- 越秀天悦云湖（39，700）
- 三房两卫（87$m^2$）360w，白云广附中小学，9 年一贯制
- ~~首开保利云湖壹号~~（39，000）
- 三房两卫北（96$m^2$）330w，黄边幼儿园，夏茅小学，石井中学
- ~~保利锦绣公馆~~（38，000）
- 三房两卫 355w
- 品实云湖花城（36，000）
- 四房两卫（87$m^2$）355w，32.6km（40 分钟）
- 龙湖天著（28，500）
- 三房两卫（94$m^2$）305w，35.8km（40 分钟），小区内幼儿园 空港实验中学 人和二小 五小 七小
- 白云星汇城（20，800）
- 四房两卫（104$m^2$）250w，38.1km（43 分钟）
- 保利珑玥公馆（20，000）
- 三房两卫（92$m^2$），190w，42km（40 分钟）
荔湾区参考
- ~~力诚榕城湾~~（42，000）：单价超过预算
- ~~保利和悦滨江~~（41，400）：期房，约 25 年 6 月交楼
- 三房两卫(80$m^2$)350w，真光西朗小学（老牌小学），初中摇号（多省一级），35 分钟 26.5km
南沙区参考
- 星河江提春晓（35，000）
- 51km（51 分钟）
- 西派澜岸（33，000）
- 53km（60 分钟）
- 星河东悦湾（30，000）
- 48km（45 分钟）
- 海语天悦湾（29，800）
- 50.8km（51 分钟）
- 旭辉耀月湾（29，400）
- 53.2km（57 分钟）
- 铂悦明珠湾（28，100）
- 55.6km（45 分钟）
- 海语西岸（28，000）
- 45.5km（40 分钟）
- 越秀珠实天悦海湾（25，700）
- 56.5km（50 分钟）
- 时代天逸（25，000）
- 44.9km（40 分钟）
- 十里方圆（23，800）
- 44.5km（40 分钟）
- 南沙保利天汇（21，000）
- 44.3km（40 分钟）
- 中铁阅江来（21，000）
- 44.0km（38 分钟）
- 招商湾区（25，000）
- 39.5km（48 分钟）
- 时光印象（19，000）
- 50.2km（50 分钟）
4. 买房
在经历上述步骤挑到心仪的房子后，就到了签约房子的步骤
4.1. 首付以及贷款
首付的付款流程通常在一个月内，如
- 当天下定金
- 7 天内给齐全款的 10%
- 28 天内给齐首付
贷款方面有 3 种形式，纯公积金贷款和纯商业贷款以及组合贷款，3 种方式取决于实际情况
主要是贷款方式中的等额本息和等额本金有区别，区别如下
| 等额本息 | 等额本金 | |
|---|---|---|
| 优点 | 每月还款金额相同，易于预算和规划 | 还款期限内逐渐减少还款金额 |
| 缺点 | 利息支付在还款期内占比较高（总利息更高） | 初期还款金额较大，可能负担较重 |
| 20 年贷 | 第六年还清最划算 | 第五年还清最划算 |
| 30 年贷 | 第八年还清最划算 | 第七年还清最划算 |
具体差异如下图
选择房贷方式时，有两种常见方式
- 等额本息：月供固定，前期压力小，但总利息较高，适合前期现金流紧张的人
- 等额本金：前期月供压力大，但总利息较低，适合前期现金流充裕的人
提前还款
- 请注意关注合同中涉及提前还贷的条件和规定！
4.2. 签约
签约现场需带的资料
- 身份证原件
- 户口本原件
- 结婚证
- 社会保险缴纳证明、参保证明（5 年）
- 广州市房管局出具的查册证明 3 份（开具日期为 30 天内），房管局盖章，以家庭为单位，未成年子女均要查，户口本若有“曾用名”也要查询
- 个人征信报告
- 收入证明
- 近半年银行收入流水账单
- 广州市供楼卡
- 最近 2 年的公积金缴存证明/公积金流水/缴存明细
- 认购资料、收据及 POS 单
4.3. 收楼
在交房时，务必检查开发商提供的三书一证一表
- 住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书（公示）
- 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证
- 竣工验收备案表
收房时，根据自身情况可以考虑是否选择验房师，通常来说，验房最简单的只需以下工具
- 卷尺
- 空鼓锤
- 靠尺、水平仪（可有可无）
验房环节
- 门板玻璃油漆面的刮花、破损情况
- 瓷砖空鼓
- 全屋电器的使用
- 地板漏水检查
- 水压电压检查
- 门晃动
5. 资料来源
买房参考资料来源
- https://zhuanlan.zhihu.com/p/98443556
- https://www.bilibili.com/video/BV1QY41157aY
- https://www.v2ex.com/t/696144
- https://www.v2ex.com/t/514231
- https://www.bilibili.com/video/BV1br4y197zM
- https://www.zhihu.com/question/577060565/answer/2886457799
- http://zfcj.gz.gov.cn/zfcj/fyxx/projectdet